متى يحق للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة؟

ينظم قانون الإيجارات الكويتي العلاقة بين المؤجر والمستأجر من خلال عقد الإيجار، والذي يتضمن العديد من البنود التي تحكم هذه العلاقة بما في ذلك مدة عقد الإيجار، ومقدار الأجرة وميعادها، وإلتزامات وحقوق المؤجر والمستأجر، ويجب على كلاً من الطرفين الإلتزام بهذا العقد وعدم مخالفة شروطه، وبالأخص حينما لا يلتزم المستأجر بها ويؤدي ذلك إلى طلب المؤجر إخلاء العين المؤجرة، ومن هذا المنطلق سوف نجيب في هذا المقال على سؤال متى يحق للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة؟

الأصل وفقاً للمادة التاسعة عشرة من في قانون الإيجارات الكويتي أن عقد الإيجار ينتهي بإنتهاء المدة المعينة في العقد، فإذا إنتهى عقد الايجار وبقي المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة بعلم المؤجر دون إعتراض منه اعتبر الإيجار قد تجدد بشروطه الأولى ولكن لمدة أو مدد متتالية تساوي المدة المعينة لدفع الأجرة وتنتقل إلى الإيجار جميع التأمينات التي كان المستأجر قد قدمها في الإيجار القديم إلا برضاء الكفيل، وإذا رغب أحد الطرفين في إخلاء العين وجب عليه أن ينبه الطرف الآخر قبل الإخلاء بخمسة عشر يوماً في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ثلاثة أشهر، وشهر واحد في الإجارة التي لا تتجاوز مدتها ستة أشهر، وبشهرين إذا زادت المدة على ذلك، فإذا كان هناك إتفاق على ميعاد معين للتنبيه بالإخلاء وجبت مراعاته.

وبينت المادة عشرون ذات القانون أنه إستثناء من أحكام المادة التاسعة عشرة لا يجوز للمؤجر أن يطلب ولو عند إنتهاء مدة الإيجار إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء إلا لأحد الأسباب الآتية:

1- عدم وفاء المستأجر بالأجرة

إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوماً من تاريخ إستحقاقها، على أنه يجوز للقاضي أن يحكم بإعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفي حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلاناً صحيحاً بجميع الأجرة المستحقة.

يجوز تسليم الأجرة لكاتب الجلسة لإيداعها خزينة إدارة التنفيذ بدون إجراءات إذا رفض المؤجر إستلامها ولا يعتبر السفر أو الغياب عن البلاد من قبيل الأعذار المقبولة في التأخير عن دفع الأجرة.

2- التأجير من الباطن دون إذن كتابي

إذا كان المستأجر قد أجر من الباطن العين المؤجرة أو جزءاً منها أو نزل عن عقد الإيجار للغير أو أخلى العين لغير مالكها أو من ينوب عنه أو أسكن معه في العين المعدة للسكن من لم يكن طرفاً في عقد الإيجار حقيقة أو حكماً وذلك كله إذا لم يأذن به المؤجر بإذن كتابي صريح في هذه الفقرة يعتبر شغل العين بغير المستأجر قرينة لمصلحة المؤجر على قيام سبب الإخلاء وللمستأجر أن يثبت عكس ذلك.

3- إساءة استعمال العين المؤجرة

إذا إستعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح بإستعمالها بطريقة تنافي شروط عقد الإيجار المعقولة أو تخالف النظام العام أو الآداب العامة، أو تضر بمصلحة المؤجر الأدبية أو المادية.

4- عدم استعمال العين المؤجر

إذا كانت العين مؤجرة لممارسة التجارة فيها فأغلقها المستأجر بدون عذر تقبله المحكمة مدة تجاوز ستة أشهر حتى لو دفع الأجرة.

5- أيلولة العين للسقوط أو صدور قرار ملزم بهدمها

إذا أثبت أن العين المؤجرة أصبحت آيلة للسقوط ويخشى منها على سلامة السكان، أو صدر قرار ملزم بالهدم من الجهة التنظيمية المختصة.

6- الهدم لاعادة البناء

 إذا أراد المالك هدم العين المؤجرة لإعادة بنائها من جديد، إذا مضى خمس وعشرون سنة على الأقل من تاريخ إنتهاء البناء الأصلي ويجوز تعديل هذه المدة بمرسوم، أو في حالة إضافة البلدية أراضي إلى العقار لا تقل مساحتها عن عشرة في المائة من مساحته سواء كان ذلك بسبب وجود زوائد تنظيمية أو تعديل في حدود العقار، أو عند إقامة مبان إستثمارية أو تجارية حديثة بدلاً من البيوت والمباني المتعارف على تسميتها بالبيوت العربية.

وفي جميع هذه الحالات يجب أن يزيد حجم البناء الجديد على القديم بنسبة خمسين في المائة على الأقل، ويجوز تعديل هذه النسبة بمرسوم، فإذا كانت نظم البناء لا تسمح بالزيادة إلى هذه النسبة وجب إتباع أعلى نسبة تسمح بها هذه النظم، ولا يجوز الحكم بالإخلاء إلا بعد الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة.

ويجب على المالك أن يشرع في الهدم خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء وأن يبدأ في البناء في مدة تحددها البلدية في التراخيص اللازمة. فإذا أخل المالك بأي من الميعادين المذكورين كان للمستأجر – بحسب الأحوال – الحق في العودة إلى شغل العين أو التعويض أن كان له مقتضي.

7- تعلية البناء

إذا رغب المؤجر في تعلية المبنى ولم يكن ثمة إتفاق يمنعه من ذلك بشرط ألا يكون من الممكن إجراء التعلية مع بقاء المستأجر في العين المؤجرة.

ولا يحكم بالإخلاء قبل الحصول على التراخيص اللازمة من الجهة المختصة. وعلى المؤجر أن يشرع في التعلية قبل مضي ستة أشهر من تاريخ الإخلاء فإذا تأخر بدون عذر كان للمستأجر الحق في العودة إلى شغل العين المؤجرة أو التعويض إن كان له مقتضي.

وإذا لم يرغب المؤجر في الإخلاء وترتب على أعمال التعلية إخلاء جزئي أو وقتي بالإنتفاع بالعين جاز للمستأجر فسخ العقد أو المطالبة بإنقاص الأجرة بقدر ما نقص من الإنتفاع.

8- الحاجة للسكن

إذا قامت بالمالك حاجة للسكن في عقاره بنفسه أو بإحدى زوجاته أو أحد أصوله أو فروعه أو كان مالك العقار لا يملك سوى المكان المؤجر ويرغب في سكناه بنفسه. وللمالك أن يختار العين التي يرغب في سكناها.

فإذا لم يشغل المالك العين المؤجرة بغير عذر مقبول في ميعاد ستة أشهر من تاريخ الاخلاء جاز الحكم للمستأجر بالتعويض إن كان له مقتضي.

9- الرغبة في استعمال العين المؤجرة

إذا كانت العين المؤجرة واقعة ضمن سكن المالك الخاص ورغب المالك في إستغلالها أو شغلها بنفسه أو بأحد أصوله أو فروعه أو ممن يعولهم.

10- ممارسة التجارة

إذا كان والد القاصر يمارس التجارة في عين أو أكثر مملوكة أو مخصصة له. وأجرها الوصي بعد وفاته إلى المستأجر، وإحتاج القاصر إلى هذا المكان، وذلك خلال سنة من تاريخ بلوغه سن الرشد لممارسة التجارة فيه ولم يكن لديه أي محل تجاري آخر، فإذا لم يشغل المكان بنفسه خلال ستة أشهر من تاريخ الإخلاء، جاز للمستأجر العودة إلى شغل المكان أو المطالبة بالتعويض إن كان له مقتض.

11- صدور حكم قضائي بإبعاد المستأجر

إذا كانت العين المؤجرة محلاً لمزاولة التجارة أو إحدى المهن وصدر حكم قضائي أو قرار إداري بإبعاد المستأجر.

كما بينت المادة الحادية والعشرين من قانون الإيجارات الكويتي أنه فيما عدا الحالات المنصوص عليها في البنود (۱ و ۲ و 3 و5 و۱۱) من المادة السابقة، يجوز للقاضي عند الحكم بالإخلاء بالتطبيق لأحكام المادة ذاتها أن يمهل المستأجر المدة المناسبة لتنفيذ الحكم على ألا تجاوز ستة أشهر، ويكون شغل المستأجر للعين المؤجرة خلال مهلة الإخلاء بدون مقابل، وإذا قلت مهلة الإخلاء المشار إليها عن ستة أشهر وجب الحكم بتعويض المستأجر بما يكمل أجرة هذه المدة.

على أنه بالنسبة للحالتين المنصوص عليهما في البندين 6 و7 من المادة المشار إليها فيجب الحكم بتعويض المستأجر بالآتي:

• ما يكمل أجرة ستة أشهر أن قلت مهلة الإخلاء عن ستة أشهر.
•  إذا زادت مدة إنتفاعه بالعين المؤجرة على ست سنوات فيحكم له بالإضافة إلى التعويض المنصوص عليه في البند «أ» بما يعادل أجرة شهر عن كل سنة من السنوات الزائدة بما لا يجاوز أجرة ستة أشهر.

ويجوز تعديل مهلة الإخلاء وقيمة التعويض المنصوص عليهما في هذه المادة بمرسوم.

في مجموعة منافع القانونية نقوم بتمثيل الشركات العقارية والأفراد في جميع المنازعات المتعلقة بقانون الإيجارات سواء كانوا مؤجرين أو مستأجرين، وتتولى المجموعة مسؤولية هذه المنازعات أيا كانت طبيعتها سواء أكانت متعلقة بالإخلاء أياً كان سبب ذلك أو زيادة الأجرة أو عقود الإيجار أو إلتزامات الصيانة الإيجارية، ويمكنك طلب إستشارة محامي إيجارات في الكويت من خلال التواصل معنا عبر البريد الإلكتروني contact@mnafielaw.com